Predaj bytu v zime: kto kupuje a čo pripraviť

Väčšina ľudí odkladá predaj bytu na jar. Zima však nie je stratený čas: kupujúci, ktorí v decembri alebo vo februári chodia na obhliadky, väčšinou nehľadajú „len tak“. V článku nájdete, ako byt na zimný predaj pripraviť, čo urobiť s fotkami, aké povinnosti máte pri energetickom certifikáte a ako je to s daňou a katastrom na konci roka.

Prečo nečakať na jar

Kto s predajom počká do jari, postaví sa do radu s ostatnými, ktorí čakali tiež. V zime je váš byt na portáli medzi menším počtom podobných ponúk. A kto hľadá byt v januári, nemá z čoho dlho vyberať, takže sa pri rozumne nastavenej cene ozve skôr.

V zime kupujú najmä ľudia, ktorí majú termín. Napríklad tí, ktorí:

• sa sťahujú za novou prácou do Trenčína alebo okolia a chcú bývať blízko,
• čakajú dieťa alebo potrebujú väčší byt pred začiatkom školského roka,
• predali vlastnú nehnuteľnosť a musia sa vysťahovať,
• majú od banky schválenú hypotéku a nechcú, aby im ponuka prepadla.

Takýto kupujúci si nájde čas na obhliadku aj v daždi a rozhoduje sa vecne. Pre predávajúceho to znamená menej zvedavých návštev a viac ľudí, ktorí naozaj kupujú. Netvrdíme, že v zime predáte vždy rýchlejšie. Neplatí však ani to, že treba čakať na jar. Prečo sa neoplatí čakať ani na skoré zlacnenie bytov vďaka Bruselu, vysvetľujeme v článku o pláne EÚ pre dostupné bývanie.

Teplo, svetlo a suchý vstup

Na obhliadke v zime rozhodujú drobnosti, ktoré v lete nikto nerieši. Kupujúci prichádza z mrazu a prvý dojem si vytvorí v predsieni.

Teplo bez prekúrenia

Byt vykúrte deň vopred, nie hodinu pred obhliadkou, aby boli teplé aj steny a podlahy. Ideálne je, keď sa dá v byte chvíľu stáť bez bundy. Prekúrený byt je podozrivý rovnako ako studený: kupujúci sa začne pýtať, či sa v ňom dá bežne vykúriť.

Orosené okná či pleseň v rohu nemaskujte. Miesto vyčistite, miestnosť vyvetrajte a majte po ruke stručné vysvetlenie, čo sa stalo a ako ste to vyriešili (napríklad voda od suseda zhora, ktorá už netečie). Pozorný kupujúci stopu nájde tak či tak a snaha ju zakryť ho znepokojí viac než škvrna sama.

Svetlo

V decembri sa stmieva skoro. Obhliadky plánujte, kým je vonku svetlo, aspoň pri prvej návšteve. Kupujúci chce vidieť, kam svietia okná a čo z nich vidí. Pred obhliadkou zapnite všetky svetlá vrátane kúpeľne a komory, vymeňte vypálené žiarovky a zvoľte teplé svetlo namiesto studeného.

Vstup, topánky a výzdoba

Kupujúci sa v zime zúvajú. Pripravte pri dverách rohožku a miesto na mokré topánky, v predsieni voľný vešiak na bundy. Ak predávate dom, odhrňte chodník a posypte schody. Vianočnú výzdobu nechajte skromnú: niekoľko svetielok pôsobí útulne, plné poličky ozdôb zakryjú byt.

Fotky a inzerát v zime

Fotky robte počas jasného dňa okolo obeda, keď je najviac prirodzeného svetla. Interiér sa dá nafotiť pekne aj v januári. Zložitejšie je to s balkónom, záhradou a okolím domu.

• Balkón alebo terasu pred fotením vyčistite od snehu a lístia.
• Ak máte fotky domu a okolia z leta, môžete ich použiť, ale v inzeráte napíšte, že sú z leta. Kupujúci by to na obhliadke aj tak zistil.
• Pridajte pôdorys a video. V zime ľudia viac pozerajú inzeráty doma a pôdorys im ušetrí zbytočnú cestu.
• Uveďte, ako sa byt kúri a aké sú mesačné náklady. V zime sa na to pýta takmer každý.

Energetický certifikát: čo hovorí zákon

Energetickú hospodárnosť budov upravuje zákon č. 555/2005 Z. z. Pri predaji z neho pre vás vyplývajú tieto povinnosti:

• Kupujúci od vás dostane platný certifikát a ten musíte mať v ruke už pri podpise kúpnej zmluvy. Týka sa to celej budovy aj jej samostatnej časti, a teda aj bytu.
• V inzeráte musí byť ukazovateľ integrovanej energetickej hospodárnosti, ak bol na budovu certifikát vypracovaný. Platí to aj vtedy, keď predávate cez realitnú kanceláriu.
• Zateplenie alebo výmena kúrenia môžu platnosť certifikátu skrátiť. Po stavebnej úprave, ktorá zmení energetickú hospodárnosť domu, prestane platiť. Ak k ničomu takému nedošlo, vydrží najviac 10 rokov.
• Kto certifikát neobstará, neodovzdá ho kupujúcemu alebo údaj neuvedie v inzeráte, dopúšťa sa priestupku. Pokuta môže byť do 2 000 eur.

Pri byte v bytovom dome sa najprv opýtajte správcu alebo spoločenstva vlastníkov, či dom certifikát má a či je ešte platný. Ak nie, certifikát vypracuje odborne spôsobilá osoba. Objednajte si ho hneď na začiatku, nie týždeň pred podpisom, lebo potrebuje podklady a obhliadku.

Od 1. januára 2027 sa certifikáty presúvajú do elektronickej podoby. Doterajší papierový certifikát platí do dátumu, ktorý je v ňom uvedený, a povinnosť odovzdať ho kupujúcemu splníte papierovým originálom alebo sprístupnením z centrálnej evidencie. Aktuálne znenie zákona nájdete na Slov-Lexe.

Kataster a koniec roka

Kúpna zmluva vlastníctvo neprevedie. Kupujúci sa stane vlastníkom až vkladom do katastra. Okresný úrad, katastrálny odbor, má na rozhodnutie o vklade tieto lehoty:

• bežne 30 dní od doručenia návrhu,
• 20 dní pri zmluve spísanej notárskou zápisnicou alebo autorizovanej advokátom, ak v podaní nič nechýba,
• 15 dní, ak požiadate o urýchlené konanie a zaplatíte vyšší správny poplatok; ak to úrad nestihne, rozhodne v bežnej lehote.

Koncom roka myslite na sviatky a dovolenky, a to nielen na úrade, ale aj v banke, u notára či advokáta. Ak potrebujete, aby bol prevod hotový do určitého dátumu, napríklad pre ďalšiu kúpu alebo kvôli hypotéke kupujúceho, podpis a návrh na vklad naplánujte s rezervou. Peniaze sa pri predaji bežne posielajú cez úschovu a predávajúcemu sa uvoľnia až po zápise kupujúceho do katastra. Rátajte s tým pri plánovaní.

Daň z predaja: päť rokov a jedna pasca

Podľa zákona o dani z príjmov (č. 595/2003 Z. z., § 9) je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak od jej nadobudnutia uplynulo päť rokov. Pri kúpe sa päť rokov počíta od vkladu do katastra, presnejšie od právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu. Nerozhoduje deň podpisu zmluvy.

• Dedičstvo: ak ste byt zdedili v priamom rade (napríklad po rodičoch) alebo po manželovi či manželke, do piatich rokov sa započíta aj čas, keď ho vlastnil poručiteľ.
• Družstevný byt: pri prevode členských práv a povinností sa päť rokov počíta od uzavretia nájomnej zmluvy s družstvom a byt ste museli užívať na bývanie.
• Pasca so zmluvou o budúcej zmluve: ak podpíšete zmluvu o budúcej kúpnej zmluve skôr, ako uplynie päť rokov, príjem z nej nie je oslobodený, aj keď samotnú kúpnu zmluvu podpíšete až neskôr. Pri predaji „tesne pred piatimi rokmi“ si preto dátumy prepočítajte ešte pred podpisom čohokoľvek.

Ak päť rokov ešte neuplynulo, príjem sa zdaňuje a pri výpočte sa dajú odpočítať preukázateľné výdavky. Pri konkrétnom výpočte sa poraďte s daňovým poradcom. Zákon je na Slov-Lexe.

Kontrolný zoznam pred zimným predajom

• Overte si dátum nadobudnutia na liste vlastníctva alebo v rozhodnutí o vklade (5 rokov kvôli dani).
• Zistite, či dom alebo byt má platný energetický certifikát, a ak nie, objednajte ho.
• Pripravte doklady: list vlastníctva, potvrdenie od správcu o nedoplatkoch, náklady na energie za posledný rok.
• Nafoťte byt cez deň, doplňte pôdorys a video.
• Naplánujte obhliadky na denné svetlo, byt vykúrte deň vopred.
• Pri termíne „do konca roka“ počítajte s lehotami katastra a so sviatkami.

Časté otázky

Predám byt v zime lacnejšie?

Nie nutne. Cenu určuje porovnanie s podobnými bytmi, ktoré sa naozaj predali, nie ročné obdobie. Dôležitejšie je nastaviť cenu správne od začiatku. Byt, ktorý je predražený, nepredáte ani na jar.

Potrebujem energetický certifikát aj pri starom byte?

Áno. Zákon ho pri predaji vyžaduje aj pri starších budovách a bytoch. Najprv sa opýtajte správcu domu, či certifikát pre dom existuje a či je platný.

Kedy môžem predať byt bez dane?

Spravidla po piatich rokoch od nadobudnutia, pri kúpe od právoplatného vkladu do katastra. Pozor na zmluvu o budúcej kúpnej zmluve podpísanú pred uplynutím tejto lehoty.

Stihne sa prevod do Vianoc?

Záleží na tom, kedy podáte návrh na vklad. Bežná lehota katastra je 30 dní, pri urýchlenom konaní 15 dní. Ak sa podpis presunie na polovicu decembra, rátajte skôr s januárom.

Chcete vedieť, koľko by váš byt mohol stáť a ako by sme ho predávali v zime? Pozrite si, ako postupujeme pri predaji nehnuteľnosti, alebo si dajte urobiť odhad ceny. Pri oboch vám pomôže maklérka Zdenka Juchová.