Ako pripraviť byt na predaj: 6 vecí pred fotením

Kto sa rozhoduje, či si váš byt kúpi, robí to dvakrát. Najprv doma pri telefóne, keď v inzeráte preklikne fotky a za chvíľu vie, či zavolá. Potom na obhliadke, keď byt vidí, cíti a počuje. Ako pripraviť byt na predaj, aby obstál v oboch chvíľach? Netreba na to rekonštrukciu ani veľký rozpočet. Väčšinou stačí pár víkendov roboty, zoznam nižšie a trochu odstupu od vlastného bývania.

Šesť krokov je zoradených tak, ako idú v praxi za sebou: najprv byt, potom papiere, nakoniec fotky. Ak predávate v zimných mesiacoch, pozrite si aj článok Predaj bytu v zime, kde riešime kúrenie, krátke dni a zimné fotky.

1. Upracte a odložte osobné veci

Byt, v ktorom žijete, je plný stôp po vás. Pre vás sú to spomienky, pre cudzieho človeka prekážka. Kupujúci si potrebuje predstaviť, kam dá svoju posteľ a kde budú hrať jeho deti, a to ide ťažko medzi cudzími fotkami a zbierkou hrnčekov.

• Zbaľte rodinné fotky, diplomy, magnetky z chladničky a veci z poličiek. Škatule aj tak budete potrebovať na sťahovanie.
• Kuchynskú linku a kúpeľňu nechajte čo najprázdnejšie. Kozmetika, sušiak na riad či kopa uterákov zaberú miesto, ktoré by mal kupujúci vidieť.
• V predsieni nechajte len jeden pár topánok na osobu a jednu bundu.
• Upratovanie robte dôkladne, vrátane okien, škár v kúpeľni, rúry a odtokov. Tieto miesta si ľudia na obhliadke naozaj otvárajú.

2. Opravte drobnosti, ktoré bijú do očí

Kupujúci si drobnú chybu nevysvetľuje ako drobnú. Keď vidí kvapkajúci kohútik alebo zásuvku, ktorá drží na jednej skrutke, začne premýšľať, čo ďalšie v byte asi nefunguje. Takéto otázky stoja viac pri vyjednávaní o cene, než by stála oprava.

Prejdite byt s papierom v ruke a zapíšte si všetko, čo by vás zarazilo u niekoho iného: nefunkčné žiarovky, uvoľnené kľučky, vŕzgajúce dvierka, odlepené lišty, diery po klincoch, zatečený strop. Väčšinu zvládnete sami alebo s pomocou remeselníka za jedno popoludnie. Na veľké investície pred predajom sa nevrhajte; novú kuchyňu si kupujúci aj tak často vyberá podľa seba. Ak si nie ste istí, čo sa oplatí, opýtajte sa makléra ešte pred tým, ako začnete.

3. Vyvetrajte a pustite dnu denné svetlo

Svetlo a vzduch sú najlacnejšie vylepšenie, aké existuje. Pred fotením aj pred každou obhliadkou roztiahnite závesy, vytiahnite žalúzie a zapnite svetlá aj v kúpeľni, na chodbe a v komore. Tmavý kút v inzeráte vyzerá ako problém, aj keď ním nie je.

Byt pred obhliadkou poriadne vyvetrajte. V deň obhliadky nevarte nič výrazné, vyneste smeti a nezakrývajte pachy silným osviežovačom – pôsobí to, akoby ste niečo skrývali. Ak máte domáce zvieratá, na čas obhliadky ich zoberte von a odložte misky aj pelech.

4. Menej nábytku, viac priestoru

Plná izba vyzerá menšia, než v skutočnosti je. Kupujúci nevidí štvorcové metre, vidí stoličky, komody a stojany. Skúste z každej miestnosti odniesť jeden kus nábytku, ktorý nepotrebujete na každý deň – do pivnice, ku známym alebo rovno do nového bývania.

Cieľ je jednoduchý: v každej miestnosti má byť jasné, na čo slúži, a má byť vidieť podlahu aj steny. Pracovný kút v spálni, rotoped v obývačke alebo detská izba, ktorá slúži ako sklad, mätú. Presne tomuto sa venuje home staging, teda úprava bytu pre fotky a obhliadky. Pri predaji s Flowrealom ho riešime spolu s vami: poradíme, čo upratať, opraviť či dočasne odložiť, a zvýrazníme to, čím je váš byt dobrý.

5. Pripravte doklady a čísla o nákladoch

Kupujúci sa skôr či neskôr opýtajú na peniaze a papiere. Keď máte odpoveď hneď, pôsobíte dôveryhodne a obchod sa nezasekne. Nachystajte si:

• list vlastníctva – skontrolujte, či sedia údaje o byte, či ste zapísaní všetci vlastníci a čo je v časti C (ťarchy, napríklad záložné právo banky),
• posledné ročné vyúčtovanie od správcu alebo spoločenstva vlastníkov a výšku mesačných záloh vrátane príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv,
• potvrdenie správcu, že nemáte nedoplatky – zákon o vlastníctve bytov ho vyžaduje ako prílohu kúpnej zmluvy, takže ho budete potrebovať tak či tak,
• energetický certifikát – pri predaji ho musíte mať a odovzdať kupujúcemu; čo presne zákon vyžaduje, rozoberáme v článku o predaji bytu v zime,
• doklady k rekonštrukcii, ak ste ju robili (faktúry, revízie, záruky), a zoznam vecí, ktoré v byte zostanú.

Ak byt vlastníte s niekým ďalším, dohodnite sa s ním na predaji ešte pred inzerátom. Kúpnu zmluvu podpisujú všetci vlastníci a pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov je potrebný súhlas oboch.

6. Fotky nechajte na profesionála

Fotky sú v inzeráte to prvé, podľa čoho sa ľudia rozhodnú, či prídu. Byt sa fotí raz, ale fotky ho zastupujú celý čas, kým je v ponuke. Rozmazaný záber z mobilu alebo fotka s neustlanou posteľou sa nedajú vziať späť.

Profesionálny fotograf vie, z akej výšky a uhla izbu zachytiť, aby nevyzerala skreslene, a ako vyrovnať svetlo z okna so svetlom v miestnosti. Pri väčšom byte, dome alebo zaujímavom okolí pomôže video alebo zábery z dronu. Na fotenie si vyhraďte deň, keď je byt už uprataný podľa bodov vyššie. Pri predaji s Flowrealom sú fotky, video a dron súčasťou služby a text inzerátu píšeme sami.

Ako pripraviť byt na predaj: kontrolný zoznam

• Osobné veci zbalené, kuchyňa a kúpeľňa voľné, predsieň prázdna.
• Drobné opravy hotové, všetky žiarovky svietia.
• Závesy roztiahnuté, byt vyvetraný, zvieratá počas obhliadky inde.
• Z každej izby odnesený aspoň jeden kus nábytku, ktorý zavadzia.
• List vlastníctva skontrolovaný, vyúčtovanie a výška záloh po ruke.
• Energetický certifikát zistený alebo objednaný, potvrdenie o nedoplatkoch vyžiadané.
• Spoluvlastníci súhlasia s predajom.
• Termín profesionálneho fotenia dohodnutý až po upratovaní.

Časté otázky

Oplatí sa pred predajom maľovať?

Ak sú steny zašpinené, popraskané alebo výrazne farebné, svetlá neutrálna farba pomôže fotkám aj dojmu z obhliadky. Ak sú steny v poriadku, maľovanie nie je nutné. Rozsiahle rekonštrukcie pred predajom radšej najprv prediskutujte s maklérom.

Mám byť pri obhliadke doma?

Lepšie nie. Kupujúci sa v cudzej prítomnosti necítia slobodne, neotvárajú skrine a nepýtajú sa na to, čo ich naozaj zaujíma. Ak predávate s maklérom, obhliadky vedie on a po každej vám povie, ako dopadla.

Čo ak ešte nemám energetický certifikát?

Najprv sa opýtajte správcu alebo spoločenstva vlastníkov, či ho dom nemá. Ak nie, objednajte ho u odborne spôsobilej osoby hneď na začiatku, nie tesne pred podpisom zmluvy.

Chcete s prípravou pomôcť?

Prídeme sa na byt pozrieť, poradíme, čo urobiť pred fotením, a povieme vám, za koľko ho reálne predať. Ako postupujeme, nájdete na stránke predaj nehnuteľnosti s Flowrealom; cenu si môžete dať najprv overiť cez odhad ceny bytu. Ak ste na druhej strane a byt kupujete, prečítajte si 6 otázok na prvú obhliadku bytu.